土地樓面價(jià)什么意思
1、樓面價(jià)就是指土地價(jià)格除以該土地容許建造的總建筑面積。所有土地獲得時(shí)，都有建筑容積率的要求，確定了該土地工程建筑的總面積要求。樓面價(jià)一定水平說(shuō)明了這個(gè)新項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售時(shí)，企業(yè)市場(chǎng)價(jià)格中包含的土地成本。
2、樓面價(jià)=土地總價(jià)格÷整體規(guī)劃總建筑面積=土地價(jià)格÷規(guī)劃容積率；整體規(guī)劃總建筑面積=土地總面積×建筑容積率；建筑容積率=地面工程建筑占地面積÷整體規(guī)劃占地面積。
如，土地總面積為13145平方米，建筑容積率為3.2，具體土地賣價(jià)為4.63億元。樓面價(jià)=46300000/(131453.2)=11007元/平方米。
樓面地價(jià)是什么意思
樓面地價(jià)其實(shí)就是指建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，樓面地價(jià)的計(jì)算公式其實(shí)就是用土地的總價(jià)格除以規(guī)劃的建筑面積價(jià)格。
并且樓面地價(jià)和容積率的關(guān)系其實(shí)是相反的，一般情況下，如果房子的容積率比較的低，那么樓面地價(jià)就會(huì)比較的高。
所以通常一棟樓的樓面價(jià)格是要比土地價(jià)格更能夠詮釋房?jī)r(jià)高低的，同時(shí)還可以通過(guò)樓面價(jià)來(lái)判斷出某個(gè)小區(qū)的容積率。
樓面地價(jià)本身也是商品房的土地成本之一，商品房在對(duì)外銷售的過(guò)程當(dāng)中除了包含樓面地價(jià)以外，還包含了稅費(fèi)的成本，建造的成本，營(yíng)銷的成本等等。
能夠影響到樓面地價(jià)的因素有很多，比如說(shuō)房子的材料好壞方面，工藝方面，管理方面，機(jī)械方面，環(huán)境方面和測(cè)量方面等等。
在賣房的時(shí)候除了要關(guān)心房子的售價(jià)以外，也要關(guān)心一下整個(gè)工程的樓面地價(jià)。
樓面價(jià)是什么意思
樓面地價(jià)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，指定建筑物在一定條件下的建筑成本和土地成本的總和。樓面地價(jià)是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商們?cè)跊Q定建筑物價(jià)格時(shí)的重要參考指標(biāo)。樓面地價(jià)是一個(gè)復(fù)雜的概念，需要通過(guò)一定的計(jì)算方法來(lái)確定。
樓面地價(jià)的計(jì)算方法
樓面地價(jià)的計(jì)算方法是通過(guò)將建筑物的建筑成本和土地成本相加來(lái)確定的。建筑成本是指建筑物的建造成本，包括建筑材料、人工費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備和其他相關(guān)成本。土地成本是指土地的購(gòu)買成本或租賃成本。在計(jì)算樓面地價(jià)時(shí)，需要考慮到建筑物的使用壽命、建筑物的品質(zhì)和區(qū)域的市場(chǎng)需求等因素。
樓面地價(jià)的操作步驟
1.確定建筑物的建筑成本：建筑成本是指建筑物的建造成本，包括建筑材料、人工費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備和其他相關(guān)成本。建筑成本的計(jì)算需要考慮到建筑物的使用壽命、建筑物的品質(zhì)和區(qū)域的市場(chǎng)需求等因素。
2.確定土地成本：土地成本是指土地的購(gòu)買成本或租賃成本。土地成本的計(jì)算需要考慮到土地的地理位置、土地面積和土地的市場(chǎng)需求等因素。
3.將建筑成本和土地成本相加：將建筑成本和土地成本相加，得到樓面地價(jià)。
樓面地價(jià)是什么
樓面價(jià)是什么意思
樓面地價(jià)是指單位面積分?jǐn)偤蟮耐恋爻鍪蹆r(jià)格。計(jì)算出讓地價(jià)除以該地塊最大建筑面積，即出讓地價(jià)。最高建筑面積由審批的容積率決定。應(yīng)當(dāng)稱之為“每平方米”的樓面地價(jià)。樓面價(jià)是指在出售時(shí)，每一塊土地的價(jià)格都包括在每一塊土地上。
中國(guó)的土地是按照土地的面積來(lái)劃分的，土地的面積是按照土地的面積來(lái)劃分的，土地的售價(jià)是土地的總價(jià)值/土地的總價(jià)值，也就是所謂的單位。
例如，一塊地的面積為10000平方米，規(guī)定的建筑面積小于20000平方米，總成交價(jià)為一億元，則該地塊的單價(jià)為10000元平方米，而建筑樓面價(jià)為5000元平方米。如果未來(lái)一套房子賣到一萬(wàn)元平方米，一萬(wàn)塊錢是土地成本，兩千塊錢是建筑成本，也就是說(shuō)，總利潤(rùn)是3000元平方米。
商品房的定價(jià)主要決定要素
價(jià)格成本包括土地成本，前期費(fèi)用，建筑安裝費(fèi)用，水電路等配套費(fèi)用，景觀配套費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，管理費(fèi)用，市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用，稅費(fèi)等。在需求大于供應(yīng)的情況下，企業(yè)的盈利水平會(huì)比較高；如果需求比供應(yīng)少，那么利潤(rùn)就會(huì)很低，但是不太可能會(huì)比成本低。
而未來(lái)的行情走勢(shì)，同樣取決于成本、需求和供給的走勢(shì)。樓面價(jià)是指土地的總地價(jià)除以土地的最大容許面積，每一塊土地在取得時(shí)，都會(huì)根據(jù)容積率來(lái)確定其最大面積。樓面價(jià)是指在出售時(shí)，每一塊土地的價(jià)格都包括在每一塊土地上。
而商品房的最終銷售是包含樓面價(jià)的，開發(fā)商在買地時(shí)所花費(fèi)的地價(jià)將作為最終銷售的基準(zhǔn)。樓面價(jià)指的是房屋的建設(shè)成本，也就是每平米的地價(jià)（地上的地價(jià)不包括地上的，不包括地下），房子的造價(jià)也就是土地的成本。
樓面地價(jià)是指開發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后對(duì)外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款。這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價(jià)，僅僅是土地的價(jià)值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。計(jì)算公式為：土地成交總價(jià)除以總建筑面積。
“”樓面地價(jià)的本質(zhì)
本來(lái)樓面地價(jià)的算法有一個(gè)無(wú)爭(zhēng)議的基本公式，在無(wú)配建的情況下確實(shí)十分淺顯直白。然而，當(dāng)前的土拍經(jīng)常伴隨著配建，在土地出讓的同時(shí)設(shè)定有特殊條件，例如要求開發(fā)商配套建設(shè)幼兒園、安置房、菜市場(chǎng)等等，而這些配建部分的建筑，由回購(gòu)，這種回購(gòu)有的是有償?shù)?，有的是無(wú)償?shù)摹?/p>
于是乎，有人認(rèn)為這種潛在的土拍條件加重了開發(fā)商的開發(fā)成本，減少了可售房屋面積，因此，便將建造這些配建部分的建安成本也加入購(gòu)地成本中去，同時(shí)又將配建部分面積從總建筑面積中扣除。如此一增一減之間，計(jì)算出來(lái)的所謂“樓面價(jià)”或“去配建樓面價(jià)”便要比以上基本公式計(jì)算出來(lái)的“樓面地價(jià)”要高。
樓面價(jià)的兩種算法
算法一：?jiǎn)渭円缘貎r(jià)為準(zhǔn)，不加入建安成本因素，把購(gòu)地成本分?jǐn)偟矫恳黄椒娇墒勖娣e，得出便是剔除配建部分后剩余可售部分的樓面地價(jià)(土地成本)。
計(jì)算公式：樓面地價(jià)=地價(jià)÷可售部分面積;可售部分面積=總建筑面積-配建面積。
算法一的優(yōu)點(diǎn)在于精確體現(xiàn)了可售部分面積的土地成本，計(jì)算得出的數(shù)據(jù)客觀恒定，計(jì)算公式中的參數(shù)均為確定值，不受人為主觀因素干擾。而缺點(diǎn)在于沒(méi)有把開發(fā)商建造配套建筑時(shí)需付出的建安成本全部體現(xiàn)出來(lái)。然而，建安成本畢竟是開始建設(shè)以后才會(huì)產(chǎn)生的成本，并不屬于土地購(gòu)置的價(jià)款，更何況有些土地競(jìng)拍之后閑置多年未開發(fā)，土地剛拍還未動(dòng)建便要把還沒(méi)產(chǎn)生的費(fèi)用加進(jìn)去算，未免有失妥當(dāng)。換個(gè)思路打個(gè)比方：做面包的，面粉的成本就是買面粉的錢，怎能把買奶油的成本也算到面粉里去。
算法二：在地價(jià)之上再增加考慮配建部分的建安成本。這種計(jì)算方式的理由在于，認(rèn)為開發(fā)企業(yè)在建造配建部分時(shí)付出了建安成本，因此應(yīng)該將配建部分的建安成本加入地價(jià)之中，再依此計(jì)算剩余可售部分的樓面地價(jià)。
計(jì)算公式：樓面地價(jià)=(地價(jià)+配建部分建安成本)÷可售部分面積;配建部分建安成本=配建部分建筑面積×建安造價(jià)。
算法二的優(yōu)點(diǎn)是可以更直觀地體現(xiàn)開發(fā)商買地需要付出的潛在成本，而缺點(diǎn)也十分明顯。其缺點(diǎn)主要在于建安造價(jià)是一個(gè)變量，并非客觀公允的確定數(shù)值，不同的項(xiàng)目，不同的開發(fā)商，其建安造價(jià)不同。因此，在計(jì)算時(shí)便存在人為操縱計(jì)算結(jié)果的空間。例如建安造價(jià)可以是1800元/_、可以是2600元/_、3300元/_，甚至為了抬高樓面地價(jià)計(jì)算結(jié)果，也可以隨意加個(gè)五六千元每平方去計(jì)算，而這全憑計(jì)算的人的主觀意愿。一個(gè)可以任人打扮的數(shù)據(jù)，便遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了客觀、公允、公正的范疇。不但參考價(jià)值不大，反而容易造成誤導(dǎo)。
標(biāo)簽： #地價(jià)
