你如果是貸款的話，應(yīng)該是算進(jìn)去了的。二手房這種交易都是看你自己怎么想這個(gè)價(jià)格，把房子和裝修分開算，只是你的一種算法，只要你接受總價(jià)，那就可以交易，不要細(xì)究那么多。 銀行只認(rèn)評(píng)估價(jià)， 還有銀行是不會(huì)對(duì)裝修部分貸款的。
在濟(jì)南市區(qū)內(nèi) 買套二手房，通常多少錢每平米？詳細(xì)說說！
我的看法是：千萬不能買沒有房產(chǎn)證的房子。
下面是注意的事項(xiàng)：
一、賣方看房。
選購(gòu)二手房要考慮那些要素：
向房地產(chǎn)相關(guān)部門咨詢，及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化等最新的信息。
確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請(qǐng)貸款。
價(jià)格和面積。根據(jù)自己的資金，決定可能購(gòu)買何種區(qū)位、多大面積的住房。
交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時(shí)間和金錢的支出。
房屋價(jià)值。通過反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)進(jìn)行評(píng)估。
確認(rèn)房屋面積。包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積。最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。
觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費(fèi)用以及水、電、煤費(fèi)用。
物業(yè)管理。水、電、煤費(fèi)用如何收?。浑娞莸钠放?、速度及管理方式；小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
產(chǎn)權(quán)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地***局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等。
選擇中介?？煽恐薪閼?yīng)該提供有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照?qǐng)?zhí)業(yè)和經(jīng)紀(jì)人姓名、證號(hào)和照片，明確經(jīng)紀(jì)組織的經(jīng)營(yíng)范圍。
購(gòu)買二手房 看房、選房的“十看十不看”
如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購(gòu)房者普遍關(guān)心的問題。一般情況下，在確定購(gòu)房前，大家都會(huì)實(shí)地勘查一番，以免因?yàn)橘I下有缺陷的住房而遺憾。
不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定時(shí)巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。
不看晴天看雨天 下過雨后，無論業(yè)主先前對(duì)房屋進(jìn)行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的“侵襲”，這時(shí)房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。
不看建材看格局 購(gòu)買二手房時(shí)最好是看空房子，因?yàn)榭辗孔記]有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。比較理想的格局是，打開大門先進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房，衛(wèi)生間，再到臥室。如果客廳的門直接面對(duì)臥室，則私密性較差。各種功能區(qū)最好能有效區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。
不看墻面看墻角 查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，如墻角出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。
不看裝潢看做工 好的裝潢都會(huì)讓人眼前一亮，有時(shí)高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對(duì)這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是很麻煩的，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的籌碼。
不看窗簾看窗外 要注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，***光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對(duì)著別家的排氣孔。
不看冷水看熱水 如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗(yàn)浴缸時(shí)，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統(tǒng)是否正常。如果房子沒有熱水供應(yīng)，一般有兩種情況，一是已經(jīng)很久沒人住了，二是可能賣了很久都沒賣出去。
不看電梯看樓梯 市區(qū)內(nèi)許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢，這對(duì)日常生活也很重要。
不看地上看天上 除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現(xiàn)象。如果有，表示有可能漏水?？赡艿脑?，不妨帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現(xiàn)象。
不看屋主看警衛(wèi) 可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，因?yàn)樗麄兪亲盍私庠撔^(qū)基本狀況的人，有時(shí)甚至比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素。
二、買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。
二手房產(chǎn)權(quán)確定方式
在二手房交易過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的***，那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購(gòu)房人只有通過房管部門和對(duì)出售人身份的了解，才有可能獲得真實(shí)的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。
要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購(gòu)房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、***件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；***件是指***、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。
第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗(yàn)的具體方式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括：1、房主是誰，***如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，***如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；4、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；5、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。
第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無抵押、房屋是否被***查封等。
最后，應(yīng)提醒購(gòu)房人注意的是，購(gòu)買二手樓房，尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或***購(gòu)買的房屋，在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果購(gòu)買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。
總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購(gòu)房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。
如何看房產(chǎn)證
學(xué)會(huì)看房產(chǎn)證是二手房交易一門必修課。
房地產(chǎn)權(quán)證最常見的是偏**和綠色版本。隨著售后公房與商品房的并軌上市交易，這兩種版本的產(chǎn)證效力已經(jīng)相同。
《上海市房地產(chǎn)權(quán)》第一頁系扉頁；第二頁由以下內(nèi)容組成，（1）上海市房地產(chǎn)權(quán)證中英文文字，（2）房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)，該編號(hào)一般由“滬房地（所屬行政區(qū)簡(jiǎn)稱）字（年份）第 }號(hào)”的內(nèi)容組成，反映房屋的所在地和發(fā)證時(shí)間，（3）驗(yàn)證條形碼，（4）登記日，一般為核準(zhǔn)辦理該產(chǎn)證的時(shí)間，在該頁中還應(yīng)貼有契稅完稅貼花和權(quán)證印花稅貼花，證明權(quán)利人已經(jīng)繳納國(guó)家相關(guān)稅費(fèi)；第三頁系上海市房屋土地***管理局對(duì)該份房產(chǎn)證的說明，證明其為國(guó)家所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證，并加蓋市局公章。第四、第五頁系最重要的權(quán)利記載頁，記載了權(quán)利人、房屋坐落、土地狀況和房屋狀況四項(xiàng)內(nèi)容。其中重要的有：權(quán)利人，即房屋所有人，在較早的綠色產(chǎn)證中，一般只有一個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人，其他權(quán)利人大多列在共有人一項(xiàng)中，新版本的房地產(chǎn)權(quán)證則將全體房屋所有人都記載在權(quán)利人一項(xiàng)中；房屋坐落一般記載房屋所在地的路名、弄號(hào)和棟（幢）號(hào)；土地狀況記載了房屋所占使用權(quán)土地的基本情況，其中包括土地使用來源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的室號(hào)、部位，建筑面積、類型、用途，結(jié)構(gòu)、竣工日期等基本情況，在該頁中由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門加蓋公章確認(rèn)。特別值得注意的是在房屋類型中單體獨(dú)立別墅的交易稅費(fèi)和上非住宅基本相同，3％契稅和5％綜合稅或相應(yīng)增值稅。認(rèn)定是單體獨(dú)立別墅一般須將房屋類型和第六頁的地籍圖結(jié)合起來辨別。房屋類型雖然注明是花園住宅或別墅等的，但是在地籍圖中該房屋并非單體獨(dú)立，四面臨空，則不被認(rèn)定為單體獨(dú)立別墅，交易時(shí)應(yīng)按照普通住宅納稅。 第七、第八頁是房屋的地籍（宗地）圖和房屋平面圖，該兩頁須注意是否有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的騎縫章。
三種顏色四種類型 不同顏色產(chǎn)權(quán)證的含義
根據(jù)1996年3月1日起施行的《房地產(chǎn)登記條例》，上海市實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)權(quán)證分三種顏色，四種類型。
房產(chǎn)證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產(chǎn)主管部門對(duì)不同房地產(chǎn)權(quán)益實(shí)行分類發(fā)放和管理的需要，綠、紅、黃三證的房地產(chǎn)權(quán)人分別享有不同的房地產(chǎn)權(quán)利。
綠色權(quán)利：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
以下情況填寫綠證：
1：以出讓方式取得土地使用權(quán)的：
2：外銷商品房：
3：己補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的花園住宅；
4：己補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的僑匯商品房。
以下情況應(yīng)填寫綠證，并注記“限內(nèi)銷房”：
1：已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的內(nèi)資六類用地；
2：己補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的內(nèi)資聯(lián)建、參建商品房屋；
3：外資內(nèi)銷房；
4：1994年4月30日前立項(xiàng)并取得商品居***，1994年12月31日前領(lǐng)取土地使用證的內(nèi)銷商品房。
紅證所記載的房地產(chǎn)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以下情況填與紅證：
1：申請(qǐng)集體所有的非農(nóng)用地登記的；
2：申請(qǐng)坐落在集體所有土地上單位和個(gè)人所有的房屋登記的。
**權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補(bǔ)地價(jià)等有關(guān)手續(xù)后，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以下情況填寫黃證：
1：以征用劃撥方式取得土地使用權(quán)的；
2：坐落在征用劃撥土地上的單位和個(gè)人的房屋；
3：公有住宅出售后的房屋；
4：職工購(gòu)買的平價(jià)房、優(yōu)惠價(jià)房等；
5：補(bǔ)償所得的房屋。
另外，現(xiàn)在市場(chǎng)上還有一種咖啡色房地產(chǎn)權(quán)證，是綠證，黃證、紅證頒發(fā)前使用的一種房產(chǎn)證，是當(dāng)年在房、地分離時(shí)由當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)管理局頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。此證自1996中3月1日起已停止發(fā)放。
最新法規(guī)規(guī)定：所有黃證將轉(zhuǎn)變?yōu)榫G證。
使用權(quán)房屋將不得直接上市交易。
三、買賣雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任，買方交付定金。
購(gòu)買二手房議價(jià)巧作準(zhǔn)備
首先，確定自己所能承受的最高房?jī)r(jià)。上家在掛牌售房時(shí)，也會(huì)有一個(gè)心理價(jià)位。因此，掛牌價(jià)往往高于上家的心理價(jià)。如果下家在看房過程中，不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對(duì)此物業(yè)有極大興趣，上家往往會(huì)抓住這點(diǎn)乘勝追擊，咬住價(jià)格不放松。
其次，摸清上家的底細(xì)和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項(xiàng)擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金，或者，上家必須在幾天之內(nèi)賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急于出售。在此時(shí)議價(jià)，將對(duì)下家殺價(jià)非常有利。否則，價(jià)格很難談攏。
最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做實(shí)地考察，詳細(xì)了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全，房屋在設(shè)計(jì)或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價(jià)格時(shí)，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時(shí)機(jī)地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準(zhǔn)備，只有他讓出多少個(gè)“點(diǎn)”，才有把你留住的可能。
二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立
一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
二、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
四、收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個(gè)步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
四、買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同。
簽訂二手房買賣合同七個(gè)必須
1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。
2．必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
3．必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。
4．必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。
5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。
6．買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為?
7．必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
如何簽訂二手房買賣合同
在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。
簽訂前
購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。
1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的***件。
2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？
出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人***件，由委托代理人替其簽章。
對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。
1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？
2、房產(chǎn)面積多大？
3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？
4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？
5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。
6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。
簽訂時(shí)
需要準(zhǔn)備的證明材料。
購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：1、***原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人***。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：
1）香港地區(qū)：經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國(guó)法律服務(wù)（澳門）公司；3）臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方***公證后由?；鶗?huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章；4）外國(guó)：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。
看清楚合同中的約定內(nèi)容。
盡管二手房交易當(dāng)中使用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，是由上海市房屋土地***管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說明）：
1、房款的金額是否寫清楚？
2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時(shí)間？這與購(gòu)房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。
3、購(gòu)房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購(gòu)房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；
4、何時(shí)交房？交房時(shí)還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單）；
5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰來承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購(gòu)房者承擔(dān)；
6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者？
《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購(gòu)房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；
7、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？
8、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效？（這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）
1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。
2）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。
3）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。
4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過公證，此時(shí)合同方才生效。
五、買方交付首期房款或定金。
標(biāo)準(zhǔn)按揭服務(wù)流程
第一步 貸款方案咨詢
第二步 抵押物評(píng)估
第三步 預(yù)審貸款資料通過簽署貸款合同（下家)
第四步 貸款資料進(jìn)銀行，銀行審核通過
第五步 房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家）
第六步 領(lǐng)取新產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)利抵押證明
第七步 銀行發(fā)放貸款
第八步 結(jié)案
濟(jì)南二手房過戶費(fèi)用怎么算
房屋價(jià)格有很大差別
房屋的價(jià)格和很多方面有關(guān)系，如雙氣，有沒有房產(chǎn)證，是不是學(xué)區(qū)房，樓層高低，有沒有完善的物業(yè)，是否在商業(yè)地帶，房屋朝向都有關(guān)系，房子建成的年代，地理位置好壞。
下面給你據(jù)兩個(gè)例子：
一：你想買有房產(chǎn)證的還是想買沒房產(chǎn)證的，2者差別在一倍以上，舉例城西沒房產(chǎn)證的（最貴在3000以下）同樣在一個(gè)地方有房產(chǎn)證的在4千以上（最低）。
二：你買的房子有沒有雙氣 在濟(jì)南有雙氣的房子比沒雙氣的房子貴500-1000每平方，雙氣指（天然氣和暖氣）。舉例西市場(chǎng)沒雙氣的房子在4500-5000一平方左右，有雙氣的房子最少要5000一平方。
三：買的是不是好學(xué)區(qū)房，濟(jì)南最好的學(xué)區(qū)房是南上山街小學(xué)，經(jīng)五路，制錦市小學(xué)，勝利大街小學(xué)，能上這些小學(xué)的學(xué)區(qū)房單價(jià)都在7000每平方以上，房子還特別舊，基本上都是70-90年代的房子，舉例勝利大街學(xué)區(qū)房，70年代的房子照樣買7000一平方，就這種房子上來一套買一套。
簡(jiǎn)單來講，在濟(jì)南買房子，天橋最便宜，其次槐蔭，在就是歷城區(qū)，市中和歷下最貴。
在濟(jì)南想買個(gè)一室一廳什么也不要，最便宜也要4000一平方以上，如果連這個(gè)價(jià)格都接受不了，只能買沒有房產(chǎn)證的了。
希望我的回答能給你幫助。
濟(jì)南為什么二手房比新房?jī)r(jià)還高
1、二手普通商品房
（1）取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證的時(shí)間不滿五年的，買賣雙方所需繳納的稅費(fèi)如下：
賣方交納：
①營(yíng)業(yè)稅。按成交價(jià)的5%繳納。
②城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。按成交價(jià)的0.5%繳納。
③個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅的稅率為20%，但納稅基數(shù)是房屋的增值部分。具體計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額＝成交價(jià)－買入價(jià)－合理費(fèi)用（合理費(fèi)用包括各種稅費(fèi)、裝修費(fèi)用）*20%。納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)扣除合理費(fèi)用的憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，***取核定征稅，目前核定征收稅率暫按成交價(jià)的1%來執(zhí)行。
④印花稅。按照成交價(jià)的0.05% 繳納。
買方交納：
①契稅：普通住宅按成交價(jià)的1.5%繳納。
②印花稅。按照成交價(jià)的0.05% 繳納。
（2）取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證的時(shí)間超過五年的，所需繳納的稅費(fèi)如下：
賣方交納：
①營(yíng)業(yè)稅（免征）。
②城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（免征）。
③ 個(gè)人所得稅。如果是自用五年的住房，且是家庭惟一生活用房再次上市出售所得的個(gè)人所得免征個(gè)人所得稅；如果非家庭自用或者并非個(gè)家庭惟一住房則仍按下列標(biāo)準(zhǔn)征收個(gè)人所得稅。人所得稅的稅率為 20% ，但納稅基數(shù)是房屋的增值部分。具體計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額＝成交價(jià)－買入價(jià)－合理費(fèi)用（合理費(fèi)用包括各種稅費(fèi)、裝修費(fèi)用）*20% 。納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)扣除合理費(fèi)用的憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，***取核定征稅，目前核定征收稅率暫按成交價(jià)的 1%來執(zhí)行。
④印花稅。按照成交價(jià)的0.05% 繳納。
買方交納：
①契稅：普通住宅按成交價(jià)的1.5%繳納。
②印花稅。按照成交價(jià)的0.05%繳納。
2、二手非普通商品房
(1)取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證的時(shí)間不滿五年的，買賣雙方所需繳納的稅費(fèi)如下：
賣方交納
①營(yíng)業(yè)稅。按成交價(jià)的 5% 繳納。
②城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。按成交價(jià)的 0.5% 繳納。
③ 個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅的稅率為 20% ，但納稅基數(shù)是房屋的增值部分。具體計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額＝成交價(jià)－買入價(jià)－合理費(fèi)用（合理費(fèi)用包括各種稅費(fèi)、裝修費(fèi)用)*20% 。納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)扣除合理費(fèi)用的憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，***取核定征稅，目前核定征收稅率暫按成交價(jià)的 1% 來執(zhí)行。
④ 土地增值稅。土地增值稅的計(jì)算方法：增值額 X 相應(yīng)的稅率。最低稅率為 30% 。增值額的計(jì)算方法為：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目之和（扣除項(xiàng)目指購(gòu)進(jìn)價(jià)、各種稅費(fèi)）。但目前土地增值稅為個(gè)人自由申報(bào)，沒有納入房屋的過戶程序，即不是必須交納土地增值稅才給辦理過戶手續(xù)。
⑤印花稅。按照成交價(jià)的 0.05% 繳納。
買方交納：
①契稅：非普通住宅按成交價(jià)的 3% 繳納。
②印花稅。按照成交價(jià)的 0.05% 繳納。按照上面的舉例，印花稅為 1500000 元 *0.05% ＝ 750 元；
(2)取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證的時(shí)間超過五年的，又是家庭唯一住房的，所需繳納的稅費(fèi)如下：
賣方交納
① 營(yíng)業(yè)稅。按成交價(jià)與買進(jìn)價(jià)差額的 5% 繳納。
②城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。按成交價(jià)與買進(jìn)價(jià)差額的 0.5% 繳納。
③個(gè)人所得稅（免征）。
④土地增值稅（免征）。
⑤印花稅。按照成交價(jià)的 0.05% 繳納。按照上面的舉例，印花稅為 1500000 元 *0.05% ＝ 750 元；
買方交納：
①契稅：非普通住宅按成交價(jià)的 3% 繳納。
②印花稅。按照成交價(jià)的 0.05% 繳納。
3、普通住宅與非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)
確定普通住宅與非普通住宅有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 （含）以上，二是單套建筑面積在 140 （含）平方米以下，三是實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的 1.2 倍以下。
有的二手房比新房高可能有幾個(gè)原因：
1、地段比較好，在市中心，交通方便。現(xiàn)在的新房在二環(huán)內(nèi)的比較少了；
2、屬于學(xué)區(qū)房，孩子小學(xué)、初中上學(xué)是名校，這類二手房非常緊俏；
3、帶精裝修。
4、房齡5年以上，交易交稅較低。
5、單位物業(yè)，物業(yè)不要交錢；有的地下室還不算面積。
主要是前三個(gè)原因。
標(biāo)簽： #房屋
